Amorteringskravet

Vad amorteringskravet är och hur det fungerar

Utskriftsvänlig PDF

Amorteringskravet är de regler som styr hur mycket du behöver amortera varje år, det vill säga hur mycket du ska betala av på ditt bolån. Amorteringskravet infördes den 1 juni 2016, och skärptes ytterligare med nya regler den 1 mars 2018. Hur mycket du ska amortera påverkas dels av din belåningsgrad, dels hur mycket du lånar i förhållande till din årsinkomst.

Amorteringskravet är slopat på grund av coronakrisen

Finansinspektionen har slopat amorteringskravet fram till den 31 augusti 2021. Det innebär att du kan ansöka hos banken om att slippa amortera under en viss tid, oavsett om din ekonomi har påverkats av coronapandemin eller inte.

Det är dock upp till banken att avgöra om du får amorteringsfrihet eller inte. Det är bara lagens amorteringskrav som har slopats tillfälligt. Banken tittar som vanligt på hur din ekonomi ser ut när de avgör om du behöver amortera eller inte.

Tänk på! Det är banken som avgör om du slipper amortera eller inte.

Belåningsgraden avgör hur mycket du ska amortera

Med belåningsgraden menas hur stor del av bostadens marknadsvärde som du har finansierat med bolånet. Om din bostad är värd 2 miljoner kronor och du har ett bolån på 1 500 000 kronor innebär det att din belåningsgrad är 75 procent.

Det är framför allt din belåningsgrad som styr om du måste amortera eller inte, och i så fall hur många procent per år.

Så mycket måste du amortera

  • Belåningsgrad över 70 procent. Är belåningsgraden över 70 procent måste du amortera minst 2 procent av bolånet per år.
  • Belåningsgrad mellan 50 och 70 procent. Är belåningsgraden mellan 50 och 70 procent måste du amortera minst 1 procent av bolånet per år.
  • Belåningsgrad under 50 procent. Det finns inget lagstadgat amorteringskrav om belåningsgraden är lägre än 50 procent. Men bankerna kan ändå kräva att du ska amortera.

Det här är minimikravet för vad du måste amortera baserat på din belåningsgrad. Men exakt hur mycket du ska amortera är det upp till banken att bestämma. Det kan alltså bli så att du behöver amortera mer per år än vad amorteringskravet säger.

Tänk på! Banken kan ställa hårdare krav på din amortering än vad det allmänna amorteringskravet gör.

Skärpt amorteringskrav om du lånar långt över din årsinkomst

År 2018 infördes nya regler som skärpte amorteringskravet ytterligare. De nya reglerna innebär att om du har bolån som är mer än 4,5 gånger så stort som din årliga bruttoinkomst behöver du amortera ytterligare 1 procent på bolånet varje år.

En bolånetagare som lånar mer än 4,5 gånger sin årliga bruttoinkomst och har en belåningsgrad på mer än 70 procent måste därmed amortera minst 3 procent varje år.

Exempel: Bostaden du vill köpa kostar 2 000 000 kronor, och du vill låna 1 700 000 kronor för att finansiera köpet. Du lånar då 85 procent av bostadens värde och får amortera 2 procent varje år.

Din årsinkomst är 300 000 kronor före skatt. Bolånet överskrider därför 4,5 gånger din årsinkomst, och du måste amortera ytterligare 1 procent.

Totalt sett behöver du alltså amortera 3 procent av 1 700 000 kronor varje år.

Om du har flera bolån räknas alla bolån in i den här regeln. Har du till exempel bolån på både ett fritidshus och en permanentbostad och de bolånen tillsammans överskrider 4,5 gånger din årsinkomst, behöver du amortera mer.

Ifall du tar bolån tillsammans med någon annan räknas också era årsinkomster ihop. Du kan när som helst begära att banken räknar om din skuldkvot för att ändra amorteringsbeloppet om din inkomst skulle förändras.

Tips! Om ni är två personer som tar bolån tillsammans är chansen större att ni slipper amortera den extra procenten.

Räkna ut din amortering med vår kalkylator

%

Amortering

Undantag från amorteringskravet

Amorteringskravet gäller för nya bolån som tas efter att amorteringskravet infördes. Men det finns vissa undantag då amorteringskravet inte gäller.

  • Nyproduktion kan undantas i fem år. När du köper nyproduktion kan banken göra undantag för amorteringskravet i upp till fem års tid. Det är bara om du är den första som köper den nyproducerade bostaden som du kan slippa amorteringskravet.
  • Jordbruksfastigheter och skogsbruksfastigheter omfattas inte. Både jordbruksfastigheter och skogsfastigheter är helt undantagna från amorteringskravet. Oavsett hur mycket du har lånat på fastigheterna behöver du alltså inte amortera enligt lag. Däremot kan bankerna fortfarande göra en egen amorteringsplan som säger att du ska betala av på lånet.
  • Du kan slippa amortera av särskilda skäl. Om du har särskilda skäl till för varför du inte kan amortera får bankerna göra undantag. Det kan till exempel vara om du blir arbetslös och inte har råd att amortera. Även om du blir föräldraledig eller sjuk och därmed får sämre ekonomi för en tid kan du slippa amorteringskravet. I slutändan är det dock alltid banken som gör denna bedömning.

Tips! Fram till den 31 augusti 2021 kan du ansöka om amorteringsfrihet även om din ekonomi inte har förändrats. Det är en tillfälligt lättnad som införts på grund av covid-19.

Amorteringen kan påverkas om du byter bank

Om du flyttar ditt bolån till en annan bank gäller samma amorteringskrav som hos den gamla banken. Det räknas inte som ett nytt bolån och därmed behöver du inte uppfylla några nya amorteringskrav. Därför ses bankbyte ofta som ännu ett undantag till amorteringskravet.

Tänk dock på att banken alltid gör en bedömning av om du ska amortera mer än amorteringskravet kräver eller inte. Det gör även den nya banken när du byter bank. Så det är inte säkert att din amortering blir helt oförändrad.

Tips!

Compricer – Få hjälp att hitta en bättre bolåneränta

  • Kostnadsfritt att jämföra
  • Jämför ett stort antal banker samtidigt
  • Bra service och hög kundnöjdhet
Till Compricer

Tilläggslån kan du amortera på tio år

Om du utökar ditt bolån med ett tilläggslån omfattas du av amorteringskravet, oavsett när du tecknade det ursprungliga bolånet. Då beror alltså din amortering på vilken belåningsgrad du har och hur det lånade beloppet förhåller sig till din årsinkomst.

Tog du bolånet före den 1 mars 2018, då det nya amorteringskravet infördes, finns dock ett annat alternativ. Då kan du ofta välja att bara amortera på tilläggslånet som du tecknar nu, och betala av det lånet de tio närmsta åren. Då påverkas inte det ursprungliga bolånet, och du behöver alltså inte amortera på den delen enligt det nya amorteringskravet.

Tänk på! När du amorterar blir din skuld till banken mindre, och därmed blir också räntekostnaden för bolånet lägre. Amortering kan alltså ses som en slags investering.

Om du flyttar bolån till en ny bostad gäller amorteringskravet

Att köpa en ny bostad och behålla sitt gamla lån kallas för säkerhetsbyte. Din nya bostad blir då säkerhet för bolånet i stället för den gamla bostaden. Detta räknar ändå bankerna som ett nytt bolån, och därför gäller amorteringskravet på samma sätt som om du tecknat ett nytt bolån.

Det innebär att du måste amortera utifrån din belåningsgrad på den nya bostadens värde, oavsett om du behövde amortera tidigare eller inte.

Sänk amorteringskostnaden med en omvärdering

För att sänka belåningsgraden, och därmed amorteringskostnaden, kan du göra en omvärdering av bostaden. Om bostadens värde har blivit högre än det var när du köpte den, har din belåningsgrad blivit lägre, och därmed behöver du kanske inte betala lika mycket enligt amorteringskravet.

En omvärdering får normalt bara göras vart femte år. Men du kan göra en omvärdering tidigare än så om det har skett en avsevärd värdeförändring av bostaden, på grund av att du har renoverat, byggt ut eller byggt om bostaden. Du får inte göra en tidigare omvärdering om värdeförändringen bara beror på den allmänna prisutvecklingen.

Tips! Du får göra en omvärdering innan det har gått fem år sedan köpet om du har ökat bostadens värde genom renovering. 

Att renovera köket eller badrummet räknas normalt inte som en avsevärd värdeförändring. I stället krävs oftast om- eller tillbyggnader för att få göra en omvärdering innan fem år har gått sedan köpet.

Om du köpte bostaden innan 1 juni 2016, då amorteringskravet infördes, får du dock omvärdera den trots att det inte har gått fem år. Därefter gäller de vanliga reglerna för omvärdering av bostad.

Vanliga frågor om Amorteringskravet

Vad betyder amorteringskrav?

Amorteringskrav betyder att du måste betala tillbaka en viss procent av ditt bolån varje år, om du har lånat minst 50 procent av bostadens värde. Du behöver amortera 1–2 procent per år beroende på din belåningsgrad. Har du lånat mer än 4,5 gånger din årsinkomst behöver du amortera ytterligare en procent oavsett belåningsgrad.

Gäller amorteringskravet för nyproduktion?

Nej, nyproduktion är vanligtvis undantaget från amorteringskravet under de första fem åren. Det är dock banken som avgör om du ska amortera för lån på din nyproducerade bostad eller inte.

Gäller amorteringskravet för jordbruksfastighet?

Nej, jordbruksfastighet omfattas inte av amorteringskravet.

Omfattas gamla bolån av amorteringskravet?

Nej, bolån som togs innan den 1 juni 2016 då amorteringskravet infördes omfattas inte av de gällande reglerna. Om du däremot utökar ditt gamla lån kan du omfattas av amorteringskravet.

Kan jag ta lån utan amorteringskrav?

Ja, om du lånar mindre än 50 procent av bostadens värde slipper du amorteringskravet. Du behöver inte heller följa amorteringskravet om du köper jordbruksfastighet eller skogsfastighet, och vanligtvis inte när du köper nyproduktion. Under vissa omständigheter kan banken bevilja dig en periods amorteringsfrihet, till exempel om du är föräldraledig, sjuk eller arbetslös.

Vilken är lägsta amortering?

Om du har lånat mindre än 50 procent av bostadens värde finns inget lagkrav på att du måste amortera alls. Däremot kan banken bestämma att du ska amortera en viss summa ändå.

Vad händer med amorteringen om jag lägger om lånet?

Amorteringen påverkas inte om du lägger om lånet, det vill säga byter bindningstid på lånet för att exempelvis sänka räntan. Däremot kan amorteringen påverkas om du byter bank för ditt bolån.

Måste jag amortera om jag är föräldraledig?

Banken kan bevilja dig amorteringsfrihet om du är föräldraledig. I så fall behöver du inte amortera under en period.

Hur har bostadsmarknaden förändrats efter det hårdare amorteringskravet?

Amorteringskravet sägs ha gjort det svårare för unga förstagångsköpare att komma in på bostadsmarknaden. En del menar också att reglerna har bidragit till att bostadspriserna sjunker. Tanken bakom amorteringskravet är att hushållen ska bli mindre skuldsatta än de har varit tidigare.

Gäller amorteringskravet för fritidshus?

Ja, amorteringskravet är detsamma för fritidshus som för permanentbostäder.

Evelina

Boende-skribent

evelina.grenehed@boupplysningen.se

12 Relaterade frågor & svar

Helene Larsson skriver:

Hej
Jag planerar att köpa ett nyproducerat fritidshus som jag själv är första ägaren av. Vad är förutsättningarna för att få amorteringsfritt hos banken? Gäller den möjligheten bara bostadshus där man är folkbokförd? Jag har sedan tidigare även ett lån på min villa.
//Helene

Daniel skriver:

Hej Helene! Det är tyvärr svårt att sia kring hur bankerna kommer att bedöma din situation. Bara för att möjligheten till amorteringsfrihet finns betyder det ju inte att banken kommer att gå med på det. Mitt råd är att du kontaktar den bank du har bolån hos sedan tidigare för rådgivning. Lycka till!

GS skriver:

Jag har en lantbruksfastighet med 39 ha skog och jag har lån i Landshypotek. Hörde idag av en kollega att man inte behöver amortera lån på en sådan fastighet. Jag har vid flera tillfällen begärt amorteringsfrihet för att få upp min likviditet, men de vägrar mig amorteringsfrihet. Jag har köpt kringliggande fastigheter och slagit ihop dem till skogsfastigheten. På anläggningen bedriver jag ett småskaligt hotell. Skogen är viktig i verksamheten och jag sköter den efter konstens alla regler. I min skog har jag byggt utsiktstorn, grillplatser och vandringsleder. Tillbaka till min fråga om amorteringsfrihet, nog borde väl Landshypotek känna till amorteringsreglerna? Eller är det banken som bestämmer hur och när man ska amortera.

Evelina skriver:

Hej,

Det stämmer att det är banken som bestämmer hur du ska amortera på din fastighet.

Amorteringskravet som vi skriver om ovan gäller inte för lantbruks- och skogsfastigheter. Det innebär att du inte måste amortera 1–2 procent årligen om din belåningsgrad är över 50 procent. Dock behöver du fortfarande amortera på lånet, även om du inte måste uppfylla de kraven som står i lagen. Den specifika amorteringsplanen för ditt lån är det banken själva som bestämmer.

För att bli beviljad amorteringsfrihet behöver du i regel ha särskilda skäl, till exempel att du har lägre inkomst under en period eller har en större engångskostnad som du behöver ha råd med. Amorteringsfrihet gäller då bara tillfälligt tills din betalningsförmåga är bättre.

Hasse karlsson skriver:

Hej! Filip
Om man hyr ut en stuga på tomten räknar hyran in på min inkomst?
När banken ska sätta amorteringskrav?

Evelina – Boupplysningen.se skriver:

Hej Hasse,

Jag tror inte att intäkten från uthyrningen gör någon skillnad för vilka amorteringskrav som gäller för dig. Men den enda som kan svara säkert på den saken är banken själva.

När banken bedömer hur mycket du får låna till en bostad utgår de framför allt ifrån din förvärvsinkomst, till exempel från din anställning. Bankerna kan i vissa fall ta hänsyn till andra inkomster, men det gäller i så fall varaktiga och säkerställda inkomster. Jag är tveksam till om banken skulle räkna hyresintäkter som en tillräckligt säker inkomst, men det är upp till banken att avgöra.

Kenny skriver:

Hej
Vi värderade huset aug 2016 och har därefter byggt in vår kallfarstu på 8 kvm, så det blev en ”riktig” hall med värme. Vi har gjort ett pooldäck på 50 kvm med uppvärmd pool (dim 5,5 m) och målat om huset. Med en omvärdering kommer vi högst troligen att med marginal komma under 70% nivån (även sett till andra försäljningar i området). Banken säger att det inte är tillräckligt och hänvisar till 5-årsgränsen. Vad säger ni?

Evelina – Boupplysningen.se skriver:

Hej Kenny,

Omvärdering brukar få göras innan fem år har gått sedan den senaste värderingen, ifall ni har gjort om- och tillbyggnader som avsevärt påverkar bostadens värde. Tyvärr kan inte vi på Boupplysningen bedöma om era förändringar är tillräckligt omfattande för att ni ska få värdera om huset, utan det är upp till banken att avgöra. Det ni kan göra är att tydligt visa för banken vilka förändringar ni har gjort och hur det har påverkat värdet på bostaden.

Matte skriver:

När jag köpte min bostad så gjorde jag det i samband med första amorteringskravet, med det så fick jag ett lång och det delades upp på 2 delar. Jag amorterar för bägge delarna, går det att amortera för endast ena?
Som jag förstår så tillåts man göra det genom SBAB, hur ser det ut hos andra banker?

Evelina skriver:

Hej Matte,

Jag gissar att de två delarna av lånet innebär att du har fast ränta på den ena delen och rörlig ränta på den andra delen?

Som jag förstår SBAB:s information om denna uppdelning görs den för att sprida risken på lånet, men du behöver fortfarande amortera i den takt som du och din bank har avtalat. Oavsett om du har fast eller rörlig ränta behöver du betala tillbaka en viss summa varje månad, eller med vilket tidspann som nu står i avtalet. Därför bör det inte gå att det går att amortera bara för den ena delen.

LEIF ERSTRÖM skriver:

En fråga har banken rätt att neka en flytt av amortering från ett lån till ett annat.

Filip Svensson skriver:

Hej Leif,
Jag förstår inte riktigt din fråga. Vad menar du med flytt av amortering från ett lån till ett annat?

Kommentera

Obligatoriska fält är märkta *

Vad du behöver veta om kommentarerna på BoUpplysningen