Bolån (bostadslån)
Ett bolån är en typ av lån som används för att finansiera ett bostadsköp. Specifikt för ett bolån är att lånet tas med bostaden som säkerhet och är ofta till låg ränta jämfört med andra typer av lån. I denna artikel förklarar vi vad ett bolån innebär och vad du bör tänka på när du tar ett bolån.
Att låna med sin bostad som säkerhet innebär att banken kan förvissa sig om att få tillbaka sina pengar genom att bostaden säljs. Säkerheten för banken är alltså nära förknippat med värdet på bostaden. Är bostaden belånad till 100% så bor du i princip i “bankens hus”. Går värdet på bostaden ner 30 % förlorar banken 30 % av sina pengar i händelse av en försäljning.
För att hantera denna risk så delade bankerna förr in lånet i olika delar: bottenlån och topplån. Bottenlånet var den relativt riskfria delen av lånet, topplånet den delen med högre risk. Med införandet av bolånetaket har topplånet i princip försvunnit och ersatts av antingen en kontantinsats eller privatlån. Bolånet täcker numera bara 85 %, därutöver måste man alltså betala för egna pengar alternativt ta ett privatlån.
Hur stor del bolånet täcker (och hur stor handpenningen) är, är till mycket stor del beroende av personens privatekonomi samt nationalekonomin. Man är aldrig garanterad att få låna 85 %, det är ett tak – inte ett golv! Osäkerhet på marknaden, bostadsköp i icke-attraktiva områden eller osäker privatekonomi kan vara orsaker till lägre belåningsgrad.
Exempel på hur banken kan riskera sina pengar
Låt oss ta ett exempel: Du har en bostad som är värd 1 000 000 kr och banken har beviljat ett bottenlån till 85 % och ett privatlån på 10 %. Din totala belåning blir då 95 % (de sista 5 procenten , 50 000 kr, måste du stoppa till själv). Låt oss sedan tänka oss in i försäljningen av bostaden vid olika situationer av prisfall.
Om priset sjunkit med 5 % till 950 000 kr när du säljer lägenheten och du betalar lånet så får banken tillbaka sina 950 000 kr men du förlorar dina 50 000 kr.
Om priset sjunker med 10 % till 900 000 kr när du säljer lägenheten får banken 900 000 kr. Du förlorar dina 50 000 kr och står kvar med 50 000 kr i lån. Detta lån är då helt utan säkerhet och banken riskerar att du aldrig har råd att betala tillbaka detta.
Om priset sjunkit med 20 % till 800 000 kr när du säljer lägenheten får banken 800 000 kr och står i stor risk att aldrig se sina 150 000 kr igen. Dina 50 000 kr är förstås också borta.
Din ekonomi och möjligheten att få låna
Banken tittar inte bara till lägenheten när de bedömer huruvida de kommer att låna ut pengar till Dig. Du själv är en del av bankernas riskbedömning och din personliga ekonomi kan både hjälpa och stjälpa möjligheten att få låna. Det är därför viktigt att Du kan bevisa för banken att du har en stabil ekonomi och lön.
Alla banker är förstås olika och det finns olika banker som ser på denna risk olika. Har du tex betalningsanmärkningar kan det vara svårt att få låna hos de störra bankerna medan andra aktörer på marknaden, tex BlueStep, är mer vidsynta.
I själva verket är det en ganska liten risk banken utsätter sig för men OM risken utfaller blir påverkan otroligt stor då det oftast slår över hela bostadsmarknaden samtidigt. Den senaste tiden har dock bostadspriserna stigit stadigt framförallt när det gäller lägenheter i storstäderna .
Prisstegringen påverkar också belåningsgraden. Med en prisstegring på 10 % per år så är din lägenhet värd 10 % mer nästa år och belåningsgraden är då nere i 90 %.
Bottenlånen är generellt sett säkra och räntorna är satta därefter, det vill säga relativt låga. De pengar utöver bottenlånet – privatlånet – har dock ingen säkerhet och räntan blir därför högre.
Bolåneansökan på nätet
De flesta banker och bolåneinstitut har bolån. Hos de flesta kan man ansöka direkt på nätet, tex hos Swedbank.
58 Responses to Bolån (bostadslån)
Leave a Reply
Hemförsäkring
Hej!
Vi funderar på att köpa ett hus och har därför en fråga angående ett bolån.
Vi är en familj på två vuxna och två barn. Min fru har en tillsvidaretjänst, och jag har en tidsbegränsad tjänst. Vi tjänar ungefär tillsammans brutto: 30.000kr i månaden. För tillfället hyr vi ett hus, där månadshyran är runt 8300kr i månaden beroende på hur mycket el vi förbrukar.
Tyvärr har vi ingen kontantinsats och blir därför tvungna att ta ett lån till.
Vi fick nyligen avslag från vår bank då vi ville ta ett lån på ungefär 1500000kr. Tror du att vi hade kunnat få ett lån då vi har en person med bra inkomstlön som går i borgen för oss eller som medlåntagare? Är dettta möjligt? Om det är möjligt, vilken bank hade du rekommenderat oss att söka bolån oss?
Vad är den viktigaste skillnaden mellan borgen och medlåntagare?
Hej
Jag och min fru ska flytta tillbaka till Sverige, Jag har jobbat utomlands de senaste 8 aren. Vi ska flytta till Goteborg och funderar pa att ta ett bolan till en bostadsratt. Men eftersom jag inte varit i Sverige de senaste 8 aren sa har jag ingen kredit historia i det svenska systemet. Jag kommer nu ocksa att bli student igen da jag kommer hem till Sverige.
Min fraga ar da, Skulle ni ge ett bostadslan till en student (30ar) utan betalningsanmarkningar och med en familjemedlem som skulle ga i god for en?
tack pa forhand
Ser fram imot ditt svar.
Mvh
Manne
Hej,
Nu ger ju inte BoUpplysningen ut några bolån (detta är bara en informationsservice) men utifrån det du beskriver kommer du nog får det ganska svårt att få tag på ett bolån. Om du däremot har en medlånetagare (“en som går i god för en”) som har ekonomi som medger ett bolån så har du förmodligen en god chans. Notera att denna person måste ha en ekonomi som tillåter att hen teoretiskt kan betala hela bolånet om så skulle krävas.
Tack for svaret Christoffer.
Far kolla med min “medlanetagare”
Mvh
Manne
Hej!
Jag undrar lite om hur långt bankerna egentligen kan gå för att få sina pengar. Jag vill köpa ett fritidshus som nyligen har avstyckats från en större tomt (jordbruksfastighet) och fritidshuset finns på tomten men är nolltaxerad inuläget. När jag vill köpa denna fastighet för 650000kr privat eftersom jag är kompis men han som styckade av tomten. Bankens egna mäklare taxerade tomten till 850 000kr. Och så skulle vi skriva kontrakt så “hittar” banken på att detta är ett blancolån eftersom stugan är nolltaxerad och tomten är mer risk, jag skulle få mellan 5-7% istället för 3% som först sades, är detta verkligen rimligt??? Tacksam för svar.
Hej Nina,
Detta är tyvärr inget jag kan svara på. Jag har helt enkelt inte tillräckligt bra koll på tomtköp. Jag skulle eventuellt ta kontakt med en annan mäklare på orten för att höra vad deras åsikt är, de kanske också kan hjälpa dig vidare.
Hejsan! Jag ska snart vara med i en budgivning på en bostadsrätt för första gången. Jag har lånelöften från flera banker. Det jag undrar är om man nu innan budgivning ska förhandla om räntan och ställa de olika bankerna mot varandra för att försöka få ner räntan? Men borde inte det bli efter vunnen budgivning när jag vet exakt vilken summa det handlar om o.s.v.?
Hej,
Du kan börja med förhandlingarna redan innan för när du har vunnit budgivningen har du kort tid på dig att besöka olika banker. Du kan förstås förhandla om räntan då, och visst är det fördelar med att göra det då också (om du har tid). Då vet bankerna inte bara den exakta köpesumman utan även vilken bostad det handlar om. Hur det i slutändan påverkar förhandlingsläget är dock svårt att sia om.
Hej! Jag och make ska skiljas. Våran gård är värderad till 2’3 mkr. Har lån kvar på 1 mkr. Jag vill ta över gården, men banken sa att dom nog vill ha mera säkerhet.. Hur mycket säkerhet kan dom kräva egentligen? Jag äger även ett stycke mark på 9 ha (vid en försäljning så sa mäklaren att ett utgångspris på 300 tkr var rimligt. Jag har inga betalningsanmärkningar och har 200 tkr sparat. Men dom ville nog ha mera. Är det rimligt? Har fast jobb.
Hej Hanna,
Vad bankerna vill ha i form av säkerhet kan nog skilja sig en del från fall till fall. De gör en bedömning av värdet av dina tillgångar idag och hur dessa står sig även i sämre tider. Kanske är gården inte lika värdebeständig som andra tomter och bostäder? Det är svårt att säga i ditt fall varför banken inte tycker att du har tillräcklig säkerhet. Har du provat att höra med en annan bank? De har kanske en annan värdering av din ekonomi?
Hej,
har idag ett lån på mitt radhus på 1490,000kr. Av denna summa har jag via en värdering på radhuset blivit av med topplånet.
Nu efter två år vill vi flytta och kommer troligtvis söka efter ett hus i värde av 3,5 miljoner kr.
Min fråga är följande:
1. Kan jag föra över mitt gamla lån på 1490K
Samt ansöka om 1,5 miljoner mer, alltså totalt 3,5 miljoner.
2. Om svaret är ja, behöver jag enbart betala insatsen om 15% på dom 1,5 miljoner extra jag behöver låna för det nya objektet eftersom mitt gamla lån redan existerar.
Vore grymt med ett svar, jag har Handelsbanken idag.
Hej,
1. Ja, i praktiken får du ett nytt lån men man kan se det som att du för över ditt gamla lån. Du kan då också ansöka om 3.5 Mkr totalt.
2. Nej, du kommer att behöva betala insatsen på hela beloppet, 3.5 Mkr. Kontantinsatsen är kopplad till bostadens värde och inte bolånet.
Denna kontantinsats är en buffert för svängningar i priser på marknaden som gör att bostadens värde ska kunna gå ner med 15% och du ska då personligen ta den smällen, inte banken. En anledning till detta är att du inte ska tvingas sälja din bostad om priserna på bostadsmarknaden viker.
Hej!
Om jag äger huset och jag och min make står båda på lånet kan endast jag söka ett ytterligare lån på huset? för att min make har betalningsanmärkning?
Ni står ju tillsammans på lånet och det påverkar er när ni ska ansöka om ytterligare lån. Jag fick dubbelkolla detta med Handelsbanken (men det är förmodligen likadant hos andra större banker) och där gör man en individuell kontroll på er gemensamma ekonomi, varför din make fick betalningsanmärkningen osv. Om de bedömer att er ekonomi är sund så kan de tillåta ytterligare lån ändå. Det finns dock inga garantier och kan vara svårt att få ytterligare lån.
Notera att detta förfarande skiljer sig från att ta ett helt nytt bolån då bankerna är mycket mer strikta gentemot låntagare med betalningsanmärkningar. För existerande kunder, som er, är man dock något mer flexibel.
Okej, tack för svaret. Verkar värt att testa då, vi har ju varit kunder så länge och alltid skött allt.
Med vänlig hälsning, Rut