Bolån (bostadslån)

Ett bolån är en typ av lån som används för att finansiera ett bostadsköp. Specifik för ett bolån är att lånet tas med bostaden som säkerhet. Ett bolån har alltid ett bottenlån och ibland också ett topplån.

Att låna med sin bostad som säkerhet innebär att banken kan förvissa sig om att få tillbaka sina pengar genom att bostaden säljs. Säkerheten för banken är alltså nära förknippat med värdet på bostaden. Går värdet på bostaden ner 30 % förlorar banken 30 % av sina pengar i händelse av en försäljning.

För att hantera denna risk så delar banken in lånet i olika delar: bottenlån och topplån. Bottenlånet är den relativt riskfria delen av lånet, topplånet är av högre risk. Bolånet brukar sällan täcka 100 % men beroende på bank så täcker det mellan 80-95 % av priset vid inköp av en ny bostad.

Hur stor del bolånet täcker (och hur stor handpenningen) är, är till mycket stor del beroende av personens privatekonomi samt nationalekonomin. Under nuvarande finanskris så är detta – förmodligen temporärt – ändrat i stort. För närvarande är det till exempel väldigt svårt att få 95 %-igt bolån.

Exempel på hur banken kan riskera sina pengar

Låt oss ta ett exempel: Du har en bostad som är värd 1 000 000 kr och banken har beviljat ett bottenlån till 90 % och ett topplån på 5 %. Din totala belåning blir då 95 % (de sista 5 procenten , 50 000 kr, måste du stoppa till själv). Låt oss sedan tänka oss in i försäljningen av bostaden vid olika situationer av prisfall.

Om priset sjunkit med 5 % till 950 000 kr när du säljer lägenheten och du betalar lånet så får banken tillbaka sina 950 000 kr men du förlorar dina 50 000 kr.

Om priset sjunker med 10 % till 900 000 kr när du säljer lägenheten får banken 900 000 kr. Du förlorar dina 50 000 kr och står kvar med 50 000 kr i lån. Detta lån är då helt utan säkerhet och banken riskerar att du aldrig har råd att betala tillbaka detta.

Om priset sjunkit med 20 % till 800 000 kr när du säljer lägenheten får banken 800 000 kr och står i stor risk att aldrig se sina 150 000 kr igen. Dina 50 000 kr är förstås också borta.

Din ekonomi och möjligheten att få låna

Banken tittar inte bara till lägenheten när de bedömer huruvida de kommer att låna ut pengar till Dig. Du själv är en del av bankernas riskbedömning och din personliga ekonomi kan både hjälpa och stjälpa möjligheten att få låna. Det är därför viktigt att Du kan bevisa för banken att du har en stabil ekonomi och lön.

Alla banker är förstås olika och det finns olika banker som ser på denna risk olika. Har du tex betalningsanmärkningar kan det vara svårt att få låna hos de störra bankerna medan andra aktörer på marknaden, tex BlueStep, är mer vidsynta.

Uppdelningen i bottenlån och topplån

I själva verket är det ganska liten risk banken utsätter sig för, framförallt när det gäller lägenheter i storstäderna där prisutvecklingen stadigt gått uppåt. I och med detta är det i dagsläget möjligt att låna upp till 100 % av lägenhetsvärdet (belåna upp till skorstenen!). Med en prisstegring på 10 % per år så är din lägenhet värd 10 % mer nästa år och belåningsgraden är då nere i 90 %.

Med denna riskbedömning i åtanke är det förhoppningsvis förståerligt med uppdelningen i bottenlån och topplån. De har olika risknivåer för banken och eftersom risk = kostnad, så kostar de också olika.

De flesta banker och bolåneinstitut har bolån. Hos de flesta kan man ansöka direkt på nätet, tex hos Swedbank.

 Skriv ut