Bolån (bostadslån)
Ett bolån är en typ av lån som används för att finansiera ett bostadsköp. Specifikt för ett bolån är att lånet tas med bostaden som säkerhet och är ofta till låg ränta jämfört med andra typer av lån. I denna artikel förklarar vi vad ett bolån innebär och vad du bör tänka på när du tar ett bolån.
Att låna med sin bostad som säkerhet innebär att banken kan förvissa sig om att få tillbaka sina pengar genom att bostaden säljs. Säkerheten för banken är alltså nära förknippat med värdet på bostaden. Är bostaden belånad till 100% så bor du i princip i “bankens hus”. Går värdet på bostaden ner 30 % förlorar banken 30 % av sina pengar i händelse av en försäljning.
För att hantera denna risk så delade bankerna förr in lånet i olika delar: bottenlån och topplån. Bottenlånet var den relativt riskfria delen av lånet, topplånet den delen med högre risk. Med införandet av bolånetaket har topplånet i princip försvunnit och ersatts av antingen en kontantinsats eller privatlån. Bolånet täcker numera bara 85 %, därutöver måste man alltså betala för egna pengar alternativt ta ett privatlån.
Hur stor del bolånet täcker (och hur stor handpenningen) är, är till mycket stor del beroende av personens privatekonomi samt nationalekonomin. Man är aldrig garanterad att få låna 85 %, det är ett tak – inte ett golv! Osäkerhet på marknaden, bostadsköp i icke-attraktiva områden eller osäker privatekonomi kan vara orsaker till lägre belåningsgrad.
Exempel på hur banken kan riskera sina pengar
Låt oss ta ett exempel: Du har en bostad som är värd 1 000 000 kr och banken har beviljat ett bottenlån till 85 % och ett privatlån på 10 %. Din totala belåning blir då 95 % (de sista 5 procenten , 50 000 kr, måste du stoppa till själv). Låt oss sedan tänka oss in i försäljningen av bostaden vid olika situationer av prisfall.
Om priset sjunkit med 5 % till 950 000 kr när du säljer lägenheten och du betalar lånet så får banken tillbaka sina 950 000 kr men du förlorar dina 50 000 kr.
Om priset sjunker med 10 % till 900 000 kr när du säljer lägenheten får banken 900 000 kr. Du förlorar dina 50 000 kr och står kvar med 50 000 kr i lån. Detta lån är då helt utan säkerhet och banken riskerar att du aldrig har råd att betala tillbaka detta.
Om priset sjunkit med 20 % till 800 000 kr när du säljer lägenheten får banken 800 000 kr och står i stor risk att aldrig se sina 150 000 kr igen. Dina 50 000 kr är förstås också borta.
Din ekonomi och möjligheten att få låna
Banken tittar inte bara till lägenheten när de bedömer huruvida de kommer att låna ut pengar till Dig. Du själv är en del av bankernas riskbedömning och din personliga ekonomi kan både hjälpa och stjälpa möjligheten att få låna. Det är därför viktigt att Du kan bevisa för banken att du har en stabil ekonomi och lön.
Alla banker är förstås olika och det finns olika banker som ser på denna risk olika. Har du tex betalningsanmärkningar kan det vara svårt att få låna hos de störra bankerna medan andra aktörer på marknaden, tex BlueStep, är mer vidsynta.
I själva verket är det en ganska liten risk banken utsätter sig för men OM risken utfaller blir påverkan otroligt stor då det oftast slår över hela bostadsmarknaden samtidigt. Den senaste tiden har dock bostadspriserna stigit stadigt framförallt när det gäller lägenheter i storstäderna .
Prisstegringen påverkar också belåningsgraden. Med en prisstegring på 10 % per år så är din lägenhet värd 10 % mer nästa år och belåningsgraden är då nere i 90 %.
Bottenlånen är generellt sett säkra och räntorna är satta därefter, det vill säga relativt låga. De pengar utöver bottenlånet – privatlånet – har dock ingen säkerhet och räntan blir därför högre.
Bolåneansökan på nätet
De flesta banker och bolåneinstitut har bolån. Hos de flesta kan man ansöka direkt på nätet, tex hos Swedbank.
Hej!
Jag undrar hur vanligt det är att storbankerna säger nej till en person med många betalningsanmärkningar. Jag har ca 30 st anmärkningar från 2008-2010 och jag betalar av det allra sista på min totala skuld nästa månad. Då är jag helt skuldfri från både fogden och inkassobolag och har inga som helst lån. Jag bor förnuvarande som inneboende och har en fast anställning med ca 20 000 kr efter skatt.
Min tanke är nu, att spara 10 – 15 000 varje månad för en kontantinsats. Jag räknar med att inom 7-8 månader då få ihop till en 15% konstantinsats på en lägenhet i prisklassen runt 500k-600k. Jag kommer givetvis att sköta min ekonomi framöver och inte dra på mig några nya anmärkningar, utan hoppas på att en del försvinner under året. Dock räknar jag med att det tar 2.5 år innan den sista anmärkningen är borta och det är väldigt lång tid. Jag vill helst inte ta bolån hos t ex. Bluestep, då de har mycket högre räntor, utan jag undrar helt enkelt om de vanliga storbakorna ofta brukar neka sådana som mig som ansöker?
Kan tillägga att en person som precis fick anställning på mitt jobb, fick ett lånelöfte från banken på 900k. Då har han enbart jobbat 6 månader och precis fått fast anställning, medans jag hadt samma jobb i 3 år nu. Dock hade han inga betalningsanmärkningar.
Klas: Tyvärr är det så att betalningsanmärkningar är mycket negativt sett ur en banks ögon. Att du dessutom har haft många betalningsanmärkningar gör förmodligen att de flesta storbankerna drar örona åt sig.
Om du ser det ur en banks perspektiv så är ett bolån en relativt trygg lågriskutlåning med relativt låga marginaler, i alla fall jämfört med privatlån som har högre risker och högre marginaler (dvs högre räntor). Man tar helt enkelt inte lika stora risker med bolånen som man kan göra med privatlånen för de potentiella förlusterna kan bli mycket höga.
Man kanske kan jämföra det med att om du hade 100 000 kr. Skulle inte du vara tveksam till att låna ut dessa pengar till en bekant som var ökänd för att ha svårt att betala tillbaka i tid? Även om personen verkade ha bättrat sig på senare tid? Det är tyvärr så bankerna ofta ser på personer som har betalningsanmärkningar. Om du ska lyckas måste du övertyga bankerna om att du inte är “den där struliga bekanta”. Hur skulle denne ha övertygat dig? Samma argumment kanske kan övertyga banken? Notera dock att många banker inte ger bolån till personer med betalningsanmärkningar som en del av bankens policy.
Du står dock inför en mycket svår uppgift och jag tror du får räkna med att antingen ta ett dyrare lån hos tex Bluestep eller att vänta i 2,5 år, även om jag förstår att det måste vara jobbigt.
Hej
Jag år en 23 årig kille..Jag jobbar som Personligassistant och är tillsvidare anställt. Jag jobbar veldig mycke och bra men företaget anställer inte folk. Jag tjänar varje månad minst 15 000 kr efter skatt och jag har ingen annan lån. Jag är inte gift och har ingen barn. Jag vill köpa en lägenhet och en bil. Lägenheten kostar 1 500 000 kr och bilen kostar 300 000 kr.
Jag har ingen kontantinsats,,jag kan spara det men det tar väldig lång tid och då blir jag gammal. Får jag lån ? Vad föreslår du att jag skal göra om jag inte får 100% lån av banken?
Var kan jag låna få kontantinsats? vad kan jag göra sånn att jag inte hamnar i en ekonomisk krissituation senare ?
Vad är den viktigaste frågan ?
Tack så hemsk mycke
Hesam
Hesam: Det finns inga garantier för att du ska få lån och snabbt räknat så kan det nog vara svårt att få de båda lån du hoppas på. Det är dock omöjligt att klargöra utan större insikt i din ekonomi. Jag föreslår att du tar kontakt med din vanliga bank först och hör hur nära du är att få lån och blancolån för kontantinsatsen. Om du inte får lån så kolla med andra banker också.
Troligt är dock att du inte kommer att få lån. Räntorna du skulle få betala gör förmodligen att du hamnar exakt på gränsen av vad du klarar, och det betyder också att du förmodligen inte skulle klara av en räntehöjning. Det är helt enkelt en dålig idé att låna så mycket som du vill. Du bör sikta in dig på att skaffa dig en betydligt billigare lägenhet och bil och därtill kanske också kraftigt överväga om du måste ha bil. Din ekonomi kommer helt enkelt inte att gå ihop.
Ju mer du lyckas spara ihop innan du tar dina lån, desto mindre behöver du spara efter att du tagit lånet. Den bistra sanningen är nog att du kommer att behöva spara ihop en ansenlig summa innan du kan köpa lägenhet och bil. Om du inte kan spara denna summa innan du köper kommer du förmodligen heller inte ha råd med dyra räntor om du får ett lån ändå.
Hejsan.
Tack för ditt svar. Du hade uppfattat frågan helt rätt, så nu är jag nöjd !!!
Vänligen Annike
Annike: Jag är inte helt säker på vad du menar men jag gör ett försök så får du säga om jag missuppfattat.
Du har alltså ett bolån idag med bottenlån och topplån gissar jag. Låt oss anta att ditt topplån är på 50 000 kr. Du säljer din lägenhet och löser ut lånen (det görs i samband med försäljningen).
Sen vill du egentligen att topplånet på 50 000 kr “övergår” till ett privatlån så att du kan fortsätta låna pengar? Så tolkar jag din fråga.
I såna fall är mitt svar att det kan nog gå bra men sker under helt andra förutsättningar. Topplånet är ju baserat på din bostad som säkerhet, ett privatlån har ingen säkerhet alls. Om du ansöker om ett privatlån så sker det under helt nya förutsättningar än ditt bostadslån och du kan få lånet, alternativt få avslag.
Det du kan ta med dig från ditt bolån är eventuellt faktumet att du betalat i tid osv under tiden du haft bolån, vilket kan göra det lättare att få igenom ett privatlån.
Hej.
Om man säljer sitt hus med lån och vill behålla ett av dom trots försäljning och i stället får pengar för samma värde, kan man göra så och lägga om det lånet till ett privatlån ex. ? Tacksam för svar !
Hej Anna,
Du har helt rätt att det ändrats under finanskrisen. Det är i dagsläget mycket svårare att få 95%-iga bolån. Jag har uppdaterat texten för att anpassa den lite bättre till rådande finansläge.
Tack för tipset!
Hej!
Villkoren för lån har ändrats radikalt sedan texten ang. bostadslån skrevs. I dagsläget (mars 2009) måste man lägga in 10-15% kontant, dvs. det finns inga möjligheter att låna på de sätt som beskrivs. Vore bra om ni kan uppdatera den informationen.
Mvh,
Anna