Nya bolåneregler 2026 – så fungerar lagen om bostadskrediter
Den 1 april 2026 ändrades reglerna för bolån i grunden. Bolånetaket och amorteringskravet finns inte längre i Finansinspektionens föreskrifter utan i en egen lag, lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Samtidigt höjdes den högsta tillåtna belåningsgraden till 90 procent och det skärpta amorteringskravet för hushåll med hög skuldkvot togs bort. Här går vi igenom vad som gäller, vad som är nytt och hur det påverkar dig som redan har ett bolån.
Innehåll
Kort om de nya reglerna
- Gäller från 1 april 2026 och ersätter FI:s föreskrifter om bolånetak och amortering.
- Du får låna högst 90 procent av bostadens marknadsvärde – kontantinsatsen är alltså minst 10 procent.
- Vid tilläggslån (utökning av ett befintligt lån) är taket 80 procent.
- Amortering krävs vid belåningsgrad över 50 procent. Det skärpta kravet kopplat till skuldkvot finns inte längre.
- Befintliga lån ändras inte automatiskt – du måste avtala om nya villkor med banken.
Varför en lag i stället för föreskrifter?
Tidigare reglerades bolånetaket och amorteringskravet av Finansinspektionen (FI) i föreskrifterna FFFS 2016:16, 2016:33 och 2020:3. När lagen trädde i kraft upphävde FI dessa föreskrifter och tillhörande allmänna råd. Reglerna har därmed fått en starkare rättslig grund, och det är riksdagen som beslutar om de grundläggande nivåerna. Enligt 6 § i lagen får regeringen meddela föreskrifter om att tillfälligt begränsa belåningsgraden ytterligare.
Lagen gäller bostadskrediter, det vill säga krediter för en bostad i Sverige med säkerhet i form av panträtt i fastighet, tomträtt eller bostadsrätt. Den gäller inte lantbruksenheter (1 och 2 §§).
Bolånetaket: högst 90 procent
Enligt 4 § får en ny bostadskredit inte leda till att bostaden belånas till mer än 90 procent av marknadsvärdet. Det tidigare bolånetaket var 85 procent. För dig som köper bostad innebär det att kontantinsatsen är minst 10 procent av köpeskillingen.
Om du redan har ett bolån och vill utöka det – ett så kallat tilläggslån – får den sammanlagda krediten inte överstiga 80 procent av bostadens marknadsvärde (5 §). Det betyder att du inte kan låna upp till 90 procent på en bostad du redan äger, utan att den högre nivån bara gäller vid nyutlåning, normalt i samband med köp.
| Situation | Högsta belåningsgrad |
|---|---|
| Ny kredit, t.ex. vid köp av bostad | 90 % |
| Utökning av befintlig kredit (tilläggslån) | 80 % |
Belåningsgraden är det totala kreditbeloppet i förhållande till bostadens marknadsvärde (2 §). Läs mer om hur belåningsgraden räknas på sidan om belåningsgrad och om bolånetaket.
Amorteringskravet i lagen
Amorteringskravet finns i 7 §. Den som har en bostadskredit ska amortera minst:
- 1 procent per år av det högsta kreditbeloppet om belåningsgraden är över 50 men högst 70 procent,
- 2 procent per år om belåningsgraden är över 70 procent.
Det skärpta amorteringskravet – en extra procents amortering för hushåll som lånat mer än 4,5 gånger bruttoinkomsten – finns inte med i lagen. Skuldkvoten påverkar alltså inte längre amorteringskravet, men banken tittar fortfarande på din ekonomi i kreditprövningen. Läs mer på sidorna om amorteringskravet och skuldkvot.
Amorteringskravet i 7 § gäller enligt övergångsbestämmelserna inte krediter som lämnats före 1 juni 2016 av kreditinstitut, eller före den 1 januari 2019 (i vissa fall 8 januari 2019) av bostadskreditgivare. Om du har ett sådant äldre lån och utökar det får banken enligt 8 § i stället låta dig amortera den utökade delen med minst 10 procent av dess ursprungliga belopp per år.
Undantag från amorteringskravet
Lagen innehåller flera undantag:
- Särskilda skäl (9 §): om det finns särskilda skäl under lånets löptid får långivaren medge att du inte amorterar under en begränsad period. Vad som räknas som särskilda skäl bedöms av långivaren i det enskilda fallet.
- Nyproduktion (10 §): den som är först med att köpa en nyproducerad bostad kan få undantag från amortering i upp till fem år.
- Extraordinära situationer (12 §): regeringen får besluta om tillfälliga undantag vid extraordinära situationer som kan leda till en synnerligen djup lågkonjunktur.
Marknadsvärde och omvärdering
Belåningsgraden räknas på bostadens marknadsvärde. Enligt 13 § används som utgångspunkt värdet vid köpet. En ny värdering får göras tidigast fem år efter den senaste, om inte värdet har förändrats väsentligt av andra skäl än den allmänna prisutvecklingen – till exempel efter en omfattande renovering. Omvärderingen får användas både för att räkna om amorteringskravet och för att bedöma hur mycket du får låna.
Långivaren är också skyldig att på begäran skyndsamt lämna de uppgifter som ligger till grund för beräkningen av belåningsgraden och amorteringskravet (14 §).
Vad händer med mitt befintliga bolån?
Ett befintligt lån ändras inte automatiskt för att lagen har ändrats. Enligt regeringen behöver du som vill dra nytta av de nya reglerna – till exempel slippa det skärpta amorteringskravet – kontakta banken och komma överens om ändrade villkor. Det kan innebära en ny kreditprövning. Tänk på att lägre amortering betyder att skulden minskar långsammare och att du betalar ränta på ett högre belopp under längre tid.
Vill du ta ett tilläggslån, till exempel för en renovering, gäller taket på 80 procent. Läs mer om renoveringslån och om att baka in lån i bolånet.
Så påverkar reglerna dig som köper bostad
Exempel: Du köper en lägenhet för 3 000 000 kronor. Med 90 procents bolånetak behöver du en kontantinsats på minst 300 000 kronor och kan låna upp till 2 700 000 kronor, förutsatt att banken bedömer att du klarar lånet. Med en belåningsgrad på 90 procent ska du amortera minst 2 procent per år, det vill säga 54 000 kronor per år eller 4 500 kronor per månad, tills belåningsgraden är 70 procent eller lägre.
Banken gör alltid en egen kreditprövning med kalkylränta och bedömning av din återbetalningsförmåga. Att lagen tillåter 90 procents belåning betyder inte att alla får låna så mycket. Räkna på din situation med vår bolånekalkyl och läs mer om kontantinsats.
Kontantinsatslån och blancolån
Bolånetaket gäller krediter med säkerhet i bostaden. Kontantinsatsen kan i vissa fall finansieras med ett lån utan säkerhet, men det är dyrt och från och med inkomstår 2026 ger räntan på lån utan säkerhet inte rätt till ränteavdrag. Läs mer om kontantinsatslån och ränteavdrag.
Vanliga frågor
Räknas bostadens värde om när priserna stiger?
Inte automatiskt. En omvärdering får göras tidigast fem år efter köpet eller efter den senaste omvärderingen som ändrade amorteringen eller låneutrymmet. Om värdet har ändrats väsentligt av andra skäl än den allmänna prisutvecklingen, till exempel efter en större renovering, får omvärdering ske tidigare (13 §).
Får banken ställa hårdare krav än lagen?
Ja. Lagen anger gränser för hur mycket som får lånas och hur mycket som minst ska amorteras. Banken gör ändå sin egen kreditprövning och kan ha strängare krav i ditt avtal.
Måste jag amortera om min belåningsgrad är under 50 procent?
Nej, lagen kräver ingen amortering när belåningsgraden är 50 procent eller lägre. Banken kan ändå ha egna krav i ditt avtal.
Kan reglerna skärpas igen?
Ja. Regeringen får enligt 6 § tillfälligt sänka den högsta belåningsgraden, och riksdagen kan ändra lagen.
Läs mer
- Nyhet: Nya bolåneregler införs 1 april
- Nyhet: Bara 17 % vet hur tilläggslån fungerar efter 1 april
- Amorteringskravet
- Bolånetaket
Källor
- Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter
- Finansinspektionen: FI upphäver föreskrifter och allmänna råd om bolån
- Regeringen: Nya lagändringar ska ge fler möjlighet att äga sin bostad
Uppdaterad oktober 2026.
